联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2026-07-24
• 基准日: 债券/2026-01-26 , 资产池/2026-03-31
• 跟踪评级: <24福鑫4优先/AAA_sf> <24福鑫4C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际处置进度与上次跟踪评级预测基本一致；入池不良贷款均附带个人住房抵押担保，为优先档证券兑付提供保障；截至证券跟踪基准日，'24福鑫4优先'获得的由'24福鑫4C'提供的信用支持由28.68%提升至37.01%，剩余优先档证券信用支持增强；信托（流动性）储备账户设置有效缓释流动性风险；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力强、处置能力良好，履职稳定；量化模型指示信用等级为AAA_sf，且所有压力测试情景下必要回收率（32.85%–33.20%）均低于AAA_sf目标评级回收率45.12%，通过压力测试。

🟥 负面观点

• 不良资产回收具有不确定性，仍有1,193笔附带个人住房抵押权的不良资产在处置进程中，逾期时间持续增加，未来回收面临不确定性；抵押物类型单一（均为个人住房），回收表现受房地产行业波动影响较大；2025年商品房销售面积与销售额同比仍处下行区间，房价存在下行压力，广义库存去化周期虽回落但仍处高位，各地房价变动存在不确定性；抵押物处置进度受外部因素影响，未来处置现金流回收进度存在较大波动性。

联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2025-07-29
• 基准日: 债券/2025-01-26 , 资产池/2025-03-31
• 跟踪评级: <24福鑫4优先/AAAsf> <24福鑫4C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际处置进度快于首次评级预测，截至基础资产跟踪基准日，已实现回收金额显著高于预测同期回收金额；剩余优先档证券获得的信用支持由26.32%提升至28.68%，内部增信略有增强；资产池抵押物价值对未偿本息费的覆盖程度较高，能为优先级证券兑付提供保障；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力强，处置方式恰当有效，参与机构履职稳定；交易结构中设有信托（流动性）储备账户，缓释了优先档证券的流动性风险；量化模型测试显示优先档证券必要回收率低于目标评级回收率，可通过AAAsf等级压力测试。

🟥 负面观点

• 不良资产回收情况存在不确定性，截至基础资产跟踪基准日仍有1242笔附带个人住房抵押权的不良资产在处置进程中，随着逾期时间增加，未来回收面临波动性；抵押物处置进度受外部经济环境、司法执行效率等因素影响，现金流回收存在较大不确定性；宏观经济系统性风险可能影响资产池整体信用表现，2025年出口可能受阻，内需提振和经济转型任务紧迫，或将影响不良资产处置效果。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 入池资产分散性良好，单户借款人最大未偿本息余额占比仅为1.00%，最大预测回收额占比为1.40%。
• 所有入池贷款均附有个人住宅抵押担保，历史回收率较高且确定性较大。
• 优先/次级结构为优先档提供充足信用支持，次级档占比26.32%，有效吸收损失。
• 设置信托（流动性）储备账户，缓释优先档利息兑付的流动性风险。
• 过渡期内已有现金回收314.63万元，有助于补充流动性储备。
• 贷款服务机构为光大银行，具备丰富不良贷款处置经验。
• 设置超额奖励服务费机制（剩余资金80%支付给服务商），激励勤勉尽职，提升回收率。

🟥 负面观点

• 抵押物回收金额受房地产行业波动影响较大，存在市场风险。
• 不良贷款回收情况具有不确定性，回收金额与时间存在较大预测偏差风险。
• 存在物权风险，如未办理抵押权转移登记可能无法对抗善意第三人。
• 宏观经济系统性风险可能影响整体资产池表现，包括经济下行、地缘政治等因素。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，具有一定的变现能力，能够为资产池提供相对可靠的回收来源，一定程度上提高了入池资产的预期回收水平。
• 入池资产贷款和地区分散度较高，单笔最大未偿本息余额占比仅为1.00%，第一大地区（广东）占比为16.85%，有效降低资产池回收金额的波动程度。
• 本期证券采用优先档/次级档结构和超额抵押，超额抵押比率为257.98%，资产预计可供分配的回收金额对优先档本息偿付形成较好支持。
• 设置了信托流动性储备账户，缓释了优先档证券的流动性风险。
• 交易结构设置较为完备，包括抵销处理条款、贷款服务机构信用等级挂钩转付频率、超额回收奖励机制等，显著降低抵销、混同和缺位风险，整体结构风险很低。

🟥 负面观点

• 宏观经济虽有望恢复，但居民可支配收入增速缓慢，房地产板块仍面临下行压力，不良债务人还款能力可能继续承压。
• 资产池回收率和回收时间存在不确定性，受司法环境、案件饱和、贷款服务机构能力等因素影响，可能导致回收周期延长、法定到期日前回收金额减少。
• 基础资产为不良贷款，利息回收不确定，若实际发行利率高于预计利率，将提高优先档兑付风险。
• 入池资产未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 项目采取抽样尽调方式，虽覆盖关键维度，但仍可能存在个别资产不符合合格标准的风险。