东方金诚国际信用评估有限公司

• 评级日期: 2025-07-21
• 基准日: 债券/2025-01-26 , 资产池/2025-04-30
• 跟踪评级: <24工元至诚2优先/AAA_sf> <24工元至诚2C/NR>

🟩 正面观点

• 跟踪期内，本期资产支持证券未发生任何信用触发事件，运行情况良好
• 随着优先档资产支持证券部分本金的偿还，截至本次证券跟踪基准日，剩余优先档资产支持证券能够获得次级档资产支持证券26.80%的信用支持，内部信用增进作用进一步提升
• 贷款服务机构工商银行不良资产处置经验较为丰富，有利于资产池整体回收率的提升，仍能够很好地为本期资产支持证券入池贷款提供优质服务，此外，流动性储备账户等交易结构设置仍能较好地缓释流动性风险

🟥 负面观点

• 本期资产支持证券的入池资产抵押物全部为居住用房，考虑到宏观经济下行压力尚未根本缓解，未来若借款人可支配收入改善情况或房地产市场景气度回暖情况不及预期，不良资产的催收或处置将继续承压，仍存在基础资产回收金额不及预期或回收时间延长风险，进而将对优先级资产支持证券的兑付造成一定压力
• 跟踪期内，基础资产抵押物位于三线城市的未偿本息余额占比仍较高，在国内房地产市场尚未企稳的环境下仍面临一定的跌价风险，或对资产处置回收产生较大不利影响

东方金诚国际信用评估有限公司

🟩 正面观点

• 入池基础资产为附有个人居住用房抵押担保的不良贷款债权，共包括9205笔，涉及9192户借款人，借款人分散度和抵押物所在城市分散度较高，有助于降低资产池现金流回收的波动程度
• 基准情景下入池资产60个月内的预计回收金额为184315.09万元，能够为优先档资产支持证券本息偿付提供较好的保障
• 本期资产支持证券设置了信托（流动性）储备账户，必备流动性储备金额为每期应由信托承担的相关税费、各项费用和优先档资产支持证券利息金额的1.50倍，该设置能够较好地缓释优先档资产支持证券的流动性风险
• 贷款服务机构工商银行自身财务和经营状况稳健、资本充足，具备丰富的资产证券化经验，能够为本期资产支持证券提供优质的贷款服务

🟥 负面观点

• 近年来宏观经济增速放缓，房地产行业景气度下行，抵押物处置受到较大不利影响，入池资产中OPB占比为57.59%的抵押物位于三线城市，部分城市房价面临较大跌价风险，基础资产清收预计仍将承压
• 基础资产中部分抵押房产尚未办理正式抵押登记或是借款人唯一住房，对资产处置回收产生较大不利影响
• 东方金诚对个人住房抵押不良贷款回收金额及时间的预测，建立在有限的历史数据与一系列模型假设之上，受模型局限性影响，未来真实回收情况可能与模型预测结果存在一定的差异

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为不良个人住房抵押贷款，处置抵押物变现可成为基础资产未来回收的主要来源，对资产池预期回收水平和回收可靠性形成了较好支撑。
• 入池贷款全部为抵押贷款，抵押物为个人住房以及少量车库，具有一定的变现能力，能够为资产池提供相对可靠的回收来源，一定程度上提高了入池资产的预期回收水平。
• 中债资信采取抽样尽调与构建评估模型的方法逐笔评估资产池贷款的回收率和回收时间，截至法定到期日资产池的预期回收率为39.56%。
• 入池资产贷款和地区分散度较高，一定程度上降低了资产池回收金额的波动程度。
• 本期证券采用优先档/次级档的内部信用增级措施，资产预计可供分配的回收金额形成的超额抵押能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
• 部分基本服务费会在优先档证券本金兑付完毕后才获得偿付，劣后受偿的基本服务费为优先档证券提供了一定的信用支持。
• 正常情景下资产池法定到期日前预计可供分配的回收金额预计为18.26亿元，而优先档证券发行金额为11.20亿元，扣除交易结构中涉及的各项费用后，资产可供分配的回收金额形成的超额抵押能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
• 本期证券设置了信托（流动性）储备账户，其中流动性储备账户存入当期应付税费、发行费用、应付给登记托管机构/支付代理机构的当期服务费用、除贷款服务机构外的参与机构服务报酬、优先档利息金额之总和的1.5倍，这在一定程度上降低了优先档证券的流动性风险。
• 本期证券设置了违约事件等信用触发机制，为优先档证券的偿付提供了一定保障。
• 抵销处理条款将抵销风险转化为发起机构的违约风险，且发起机构主体信用水平极高，抵销风险很低。
• 贷款服务机构缺位风险很低。
• 规定根据贷款服务机构的信用等级来确定处置收入转付频率，该措施缓释了混同风险。
• 设置贷款服务机构超额回收奖励机制，一定程度增加了贷款服务机构的尽职意愿。

🟥 负面观点

• 宏观经济在稳增长政策积极推进、经济内生动能自发修复下有望持续恢复向好，但仍需关注短期内债务人还款能力继续承压的情况。
• 居民实际可支配收入增速仍较为缓慢，国内房地产板块仍然面临一定下行压力，因此相关领域就业收入及资产处置可能仍有所承压。
• 从抵押物所在城市分布来看，一类城市占比很低，为4.59%，其他类城市占比很高，不利于抵押物的处置与变现。
• 受贷款服务机构的回收能力、处置过程中实际的司法环境等不确定因素影响，贷款的实际回收率和回收时间均存在一定的不确定性。
• 根据不良个人住房抵押贷款的特性，除常规的处置抵押物的回收方案外，还可能出现借款人恢复正常还款等，导致回收周期显著延长。
• 若未来情况与过往经验差异较大，会加剧回收时间上的不确定性，对证券本息兑付造成影响。
• 基础资产为不良贷款，虽然逾期贷款会继续产生利息、手续费等，但其回收存在较大的不确定性，且相比于一般信贷资产没有利息流入，只有贷款回收金额。
• 证券发行金额由预计回收金额扣除处置费用、中介机构费用、税费、预计证券利息等证券费用后确定，若实际发行利率大于预计发行利率，优先档证券兑付的风险将可能提高。
• 发起机构转让本次证券化信托财产时，入池资产未办理抵押权转移登记，存在无法对抗善意第三人的风险。
• 入池资产中，部分抵押房产存在尚未办理正式抵押登记现象，给处置回收带来一定不确定性。
• 本期项目入池的个人不良贷款数量众多，会计、律师只采取抽样的方式对小部分入池贷款进行执行商定程序及法律尽职调查，个别初始入池资产仍可能具有瑕疵或不符合合格标准。