联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2026-07-24
• 基准日: 债券/2026-01-26 , 资产池/2026-03-31
• 跟踪评级: <25福鑫1优先/AAA_sf> <25福鑫1C/NR>

🟩 正面观点

• 剩余优先档证券获得的信用支持提升，次级档提供的信用支持由26.67%提升至32.63%；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力很强，处置方式恰当有效，服务能力良好；设置了信托（流动性）储备账户，缓释了优先档本息兑付的流动性风险；量化模型指示信用等级为AAA_sf，压力测试下必要回收率均低于目标评级回收率39.09%，满足AAA_sf级要求。

🟥 负面观点

• 资产池实际处置进度慢于首次评级预测，抵押物处置进度受外部因素影响，未来现金流回收存在较大波动性；仍有1092笔附带个人住房抵押权的不良资产在处置进程中，逾期时间持续增加，未来回收不确定性高；抵押物类型单一（均为个人住房），回收表现高度依赖房地产行业走势；2025年商品房销售面积与销售额同比仍处下行区间，房价存在下行压力，广义库存去化周期虽回落但仍处高位，区域房价变动存在不确定性。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，具有更强的变现能力，对资产池预期回收水平和回收可靠性形成了较好的支撑。
• 借款人和地区分散度较高，前十大借款人贷款余额占比为5.16%，地区赫希曼指数为0.05，能有效降低贷款处置回收时的集中风险。
• 正常情景下，资产池法定到期日前预计可供分配的回收金额为3.69亿元，扣除交易结构中涉及的各项费用后，超额覆盖能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
• 设置流动性储备账户，当支付日的回收款不足以支付优先档利息时，可用流动性储备金补足，降低了流动性风险。
• 信用触发机制较为完备，抵销、混同和流动性风险很低。

🟥 负面观点

• 资产的实际回收率与回收时间存在不确定性，受催收能力、司法环境等因素影响，可能偏离预期。
• 入池资产当前抵押率为98.61%，整体评估价值对贷款余额覆盖程度较低，三四类城市占比45.64%，处置难度较大。
• 加权平均逾期期限达18.17个月，损失类贷款占比51.68%，债权回收不确定性较大。
• 基础资产为不良贷款，若实际发行利率高于预计利率，优先档兑付存在风险。
• 项目采取抽样尽调，个别资产可能存在瑕疵或不符合合格标准的风险。
• 宏观经济仍面临居民可支配收入增速缓慢、房地产下行压力等问题，可能继续影响债务人还款能力。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 资产池分散性较好，单户借款人最高未偿本息费余额占比仅为0.94%，单笔最高预测回收金额占比为0.92%。
• 入池资产均附带以住宅为抵押物的担保，抵押物的处置回收是未来现金流回收的主要来源。
• 资产池预计毛回收率为44.10%，毛回收金额为38733.08万元，对优先档证券提供充足信用支持。
• 设置信托（流动性）储备账户，有效缓释优先档证券利息兑付面临的流动性风险。
• 贷款服务机构具有丰富的不良贷款处置经验，能较好规避信息不对称和处置不及时带来的风险。
• 超额奖励服务费机制有助于激励贷款服务机构勤勉尽职，提升资产池回收率。

🟥 负面观点

• 抵押物回收表现受房地产行业波动影响较大，市场下行可能影响回收价值。
• 不良贷款处置过程中存在较多偶然性因素，导致回收金额和时间分布存在较大不确定性。
• 债权转让后尚未办理抵押权转移登记手续，可能存在无法对抗善意第三人的担保物权风险。
• 宏观经济系统性风险上升，经济增速回落可能影响借款人还款能力和抵押物处置难度。