联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2026-07-24
• 基准日: 债券/2026-04-27 , 资产池/2026-03-31
• 跟踪评级: <25福鑫3优先/AAA_sf> <25福鑫3C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际处置进度略快于首次评级预测（截至基础资产跟踪基准日12个月实际回收5745.62万元，高于首次预测同期4122.77万元）；剩余优先档证券获得的信用支持略有提升（次级档占比由25.74%提升至28.88%）；入池资产均附带个人住房抵押担保，提供一定信用保障；设置了信托（流动性）储备账户，缓释流动性风险；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力强、处置能力有效，履职稳定。

🟥 负面观点

• 不良资产回收具有不确定性，仍有1,702笔抵押贷款在处置中，逾期时间持续增加；抵押物类型单一（均为个人住房），回收表现高度依赖房地产市场走势；2025年商品房销售与房价仍处下行区间，广义库存去化周期高位，房价变动存在不确定性；抵押物处置进度受外部因素影响，未来现金流回收波动性较大。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 资产池分散性较好，共计1754笔贷款，涉及1752户借款人，单户最高未偿本息费余额占比仅为0.59%。
• 入池资产均附带住宅抵押担保，且全部办理正式抵押登记，抵押物处置是主要回收来源。
• 预计毛回收金额为51468.62万元，优先档发行规模为3亿元，提供充足信用支持。
• 设置信托（流动性）储备账户，有效缓释优先档利息兑付的流动性风险。
• 贷款服务机构具有丰富不良贷款处置经验，熟悉资产池情况，有助于降低信息不对称风险。
• 超额奖励服务费机制激励贷款服务机构勤勉尽职，提升资产回收率。

🟥 负面观点

• 抵押物回收表现受房地产行业波动影响较大，市场下行可能影响处置价值。
• 不良贷款处置过程中存在较多偶然性因素，导致回收金额与时间预测不确定性较高。
• 债权转让后尚未办理抵押权转移登记，可能存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 宏观经济系统性风险仍存，2025年出口可能受阻，内需提振压力大，影响借款人还款能力及抵押物处置难度。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，变现能力强，对回收水平形成较好支撑。
• 借款人和地区分散度较高，前十大借款人贷款余额占比仅为3.38%，地区赫希曼指数为0.04，有效降低集中风险。
• 资产池在次级档预期到期日前预计可供分配回收金额为5.08亿元，覆盖优先档发行金额3.00亿元，扣除费用后仍形成超额覆盖，提供较好信用支持。
• 设置流动性储备账户，可在回收款不足时补足优先档利息，缓释流动性风险。
• 信用触发机制完备，抵销、混同、后备服务机构缺位、流动性及法律风险均有相应缓释措施，交易结构风险很低。

🟥 负面观点

• 资产实际回收率与回收时间存在不确定性，受催收能力、司法环境等因素影响，可能偏离预期。
• 入池资产加权平均当前抵押率为103.34%，整体评估价值对贷款余额覆盖程度较低，处置难度较大。
• 三四类城市抵押物占比达42.75%，处置难度更高，借款人还款意愿与能力可能更低。
• 未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 基础资产为不良贷款，回收不确定性高；若实际发行利率高于预期，可能影响优先档正常兑付。
• 项目采取抽样尽调方式，个别资产可能存在瑕疵或不符合合格标准的风险。
• 宏观经济虽有望温和复苏，但房地产板块仍面临下行压力，居民可支配收入增速缓慢，部分地区杠杆偏高，需关注债务人还款能力变化。