联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2026-07-24
• 基准日: 债券/2026-01-26 , 资产池/2026-03-31
• 跟踪评级: <25福鑫5优先/AAA_sf> <25福鑫5C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际处置进度略快于首次评级预测（截至基础资产跟踪基准日10个月实际回收3,636.41万元，超预测同期回收金额1,594.74万元）；剩余优先档证券获得的信用支持略有提升（次级档占比由24.14%升至25.00%）；入池资产均附带个人住房抵押担保，提供一定兑付保障；信托（流动性）储备账户足额运作，缓释流动性风险；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力强、处置能力有效，履职稳定。

🟥 负面观点

• 不良资产回收具有不确定性，仍有1,375笔抵押贷款在处置中，逾期时间延长增加回收难度；抵押物类型单一（均为个人住房），回收表现高度依赖房地产市场走势；2025年房地产市场仍处供强需弱格局，商品房销售与房价承压，广义库存去化周期仍处高位，区域房价变动存在不确定性；抵押物处置进度受外部因素影响，未来现金流回收波动性较大。

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，具有较强的变现能力，对回收水平形成较好支撑。
• 借款人和地区分散度较高，前十大借款人贷款余额占比仅为4.38%，地区赫希曼指数为0.05，有效降低集中风险。
• 资产池预计次级档预期到期日前可供分配的回收金额为3.63亿元，优先档发行金额为2.20亿元，扣除各项费用后形成的超额覆盖为优先档本息偿付提供良好支持。
• 设置流动性储备账户，可补足支付日回收款不足时的优先档利息，缓释流动性风险。
• 信用触发机制较为完备，抵销、混同、流动性等交易结构风险很低。

🟥 负面观点

• 入池资产当前抵押率高达106.50%，抵押物三四类城市占48.31%，处置难度较大，成功处置不确定性高。
• 5.46%的抵押房产尚未办理正式抵押登记，且所有入池资产未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的法律风险。
• 基础资产为不良贷款，实际回收率与回收时间受催收能力、司法环境等因素影响，存在不确定性，可能导致项目表现偏离预期。
• 若实际发行利率高于预计利率，优先档证券正常兑付将面临一定风险。
• 项目采取抽样尽调方式，虽反映总体状况，但仍可能存在个别资产瑕疵或不符合合格标准的风险。
• 宏观经济虽有望温和复苏，但房地产板块仍面临下行压力，居民可支配收入增速缓慢，部分地区杠杆偏高，需关注债务人还款能力承压情况。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 资产池分散性较好，共涉及1397户债务人，单户最高未偿本息费余额占比仅为0.55%
• 入池资产均附带居住用房抵押担保，抵押物处置是主要现金流回收来源
• 预计毛回收金额为36395.43万元，优先档证券发行规模为22000万元，提供充足信用支持
• 设置信托（流动性）储备账户，有效缓释优先档证券利息兑付的流动性风险
• 贷款服务机构具有丰富不良贷款处置经验，对资产池信息掌握充分
• 超额奖励服务费机制激励贷款服务机构勤勉尽职，提升回收率

🟥 负面观点

• 抵押物回收表现受房地产行业波动影响较大
• 不良贷款处置过程中存在偶然性因素，导致回收金额和时间分布不确定性较高
• 债权转让后未办理抵押权转移登记可能存在无法对抗善意第三人的风险
• 宏观经济系统性风险可能影响资产池整体信用表现，特别是出口受阻与内需压力背景下