联合资信评估股份有限公司

• 评级日期: 2026-07-24
• 基准日: 债券/2026-04-27 , 资产池/2026-03-31
• 跟踪评级: <25福鑫7优先/AAA_sf> <25福鑫7C/NR>

🟩 正面观点

• 资产池实际处置进度快于首次评级预测（截至基础资产跟踪基准日8个月实际回收3,094.50万元，为首次预测同期回收金额813.35万元的3.81倍）；剩余优先档证券获得的信用支持略有提升（次级档占比由22.00%提升至24.53%）；入池资产均附带个人住房抵押担保，提供一定兑付保障；设置了信托（流动性）储备账户，缓释流动性风险；贷款服务机构光大银行财务状况优良、风险控制能力强、处置能力有效，履职稳定。

🟥 负面观点

• 不良资产回收具有不确定性，仍有1,019笔抵押贷款在处置中，逾期时间持续增加；抵押物类型单一（均为个人住房），回收表现高度依赖房地产市场走势；2025年房地产市场供强需弱，销售面积与销售额同比仍处下行区间，房价存在下行压力，广义库存去化周期虽回落但仍处高位，区域房价变动存在不确定性；抵押物处置进度受外部因素影响，未来现金流回收进度波动性较大。

联合资信评估有限公司

🟩 正面观点

• 资产池分散性较好，涉及1035户债务人，单户最高未偿本息费余额占比仅0.78%，单户最高预测回收金额占比1.74%
• 入池资产均附带居住用房抵押担保，抵押物处置是主要现金流回收来源，提供了较强的信用保障
• 预计毛回收金额为27568.22万元，优先档证券发行规模为15600万元，获得充足的信用支持
• 设置了信托（流动性）储备账户，有效缓释优先档证券利息兑付的流动性风险
• 贷款服务机构具有丰富的不良贷款处置经验，对资产池信息掌握充分，有助于降低信息不对称和处置延迟风险
• 设置了超额奖励服务费机制，激励贷款服务机构勤勉尽职，提升资产回收率

🟥 负面观点

• 抵押物回收表现受房地产行业波动影响较大，市场下行可能影响处置价值和回收周期
• 不良贷款处置过程存在较多偶然性因素，导致回收金额和时间分布存在较大不确定性
• 部分抵押权尚未完成转移登记，可能存在无法对抗善意第三人的担保物权风险
• 宏观经济系统性风险仍存，2025年出口可能受阻，内需与转型压力加大，可能影响整体资产表现

中债资信评估有限责任公司

🟩 正面观点

• 入池资产全部为抵押贷款，且抵押物全部为个人住房，具有更强的变现能力，一二类城市占比52.66%，能够提供相对可靠的回收来源。
• 借款人和地区分散度较高，前十大借款人贷款余额占比为5.35%，地区赫希曼指数为0.05，有效降低集中风险。
• 正常情景下，资产池在2030年6月30日前预计可供分配的回收金额为2.65亿元，扣除各项费用后形成的超额覆盖能较好支持优先档本息偿付。
• 设置流动性储备账户，可在回收款不足时补足优先档利息，缓释流动性风险。
• 信用触发机制较为完备，抵销、混同、后备服务机构缺位、流动性及法律风险均有相应缓释措施，交易结构风险很低。

🟥 负面观点

• 资产实际回收率与回收时间存在不确定性，受催收能力、司法环境等因素影响，若未来情况偏离历史经验，可能加剧不确定性。
• 入池资产当前抵押率为112.78%，整体评估价值对贷款余额覆盖程度较低，处置难度较大。
• 8.31%的抵押房产尚未办理正式抵押登记，且所有入池资产未办理抵押权变更登记，存在无法对抗善意第三人的风险。
• 基础资产为不良贷款，回收不确定性高；若实际发行利率高于预计水平，优先档兑付存在风险。
• 项目采取抽样尽调方式，虽反映总体状况，但仍可能存在个别资产瑕疵或不符合合格标准的风险。
• 宏观经济虽有望温和复苏，但房地产板块仍面临下行压力，居民可支配收入增速缓慢，部分地区杠杆偏高，需持续关注债务人还款能力变化。