东方金诚国际信用评估有限公司
🟩 正面观点
- 优先次级偿付顺序及超额覆盖为优先档证券提供了良好的信用支持。入池资产未偿本息余额96,863.05万元，正常情景下，本期证券资产池在次级档预计到期日前的回收比率为43.87%，回收金额为42,493.98万元；本期证券发行规模32,300.00万元，其中优先档证券预计发行规模为25,700.00万元，优先档的偿付顺序优于次级档，扣除交易结构中涉及的各项费用后，可供分配的资产池回收金额形成的超额覆盖能够为优先档证券本息偿付提供较好的信用支持。
- 流动性储备账户的设置有助于降低流动性风险。本期证券设置了信托（流动性）储备账户，发生违约事件且优先档尚未偿付完毕或信托尚未终止之前，受托人指令资金保管机构将信托收款账户内不少于必备流动性储备金额的资金记入信托（流动性）储备账户，当信托分配日当期应付利息出现短缺时，弥补相应短缺资金。
- 入池资产涉及的抵押物均为居住用房。入池资产每笔资产均有抵押担保增信，抵押物均为居住用房。截至初始起算日，入池资产中抵押物均未处置，且抵押顺位均为第一顺位抵押。
- 发起机构/贷款服务机构履职能力很强。招商银行资产质量良好、运营稳健，发生信用风险可能性极低；从业经验丰富，能很好履行相应职责。本期证券设置贷款服务机构浮动服务报酬，一定程度上增加贷款服务机构尽责履职意愿。
🟥 负面观点
- 宏观经济发展和房地产市场的走势存在较大不确定性。当前我国正处于高质量发展和产业升级转型关键期，国内新旧动能转换，有效需求不足，经济和房地产表现存在较大不确定性，近年房地产市场下行明显。入池资产抵押物主要集中在山东省、广东省和浙江省，区域集中度较高，城市分布主要集中在二、三线城市，且部分地区房地产市场下行压力较大，不利于基础资产回收。
- 资产池的回收率和回收时间不确定性较大。入池资产均为个人住房抵押贷款不良债权，催收处置受贷款服务机构催收能力、当地司法环境、房地产市场情况等因素影响；除处置抵押物回收外，存在一定比例借款人自偿情形，导致回收周期显著拉长，带来回收金额和回收时间不确定性。
- 入池资产未办理抵押权转移登记，部分抵押物尚未办理正式抵押登记。发起机构交付信托财产时未办理抵押权转移登记，存在无法对抗善意第三人风险；未偿本息余额占比17.41%的资产所涉及抵押物仅办理了预告抵押登记，可能对抵押物处置带来不利影响。
- 模型预测风险。本次评级基于招商银行提供的2010年12月至2026年6月成为不良个人住房抵押贷款的静态池样本数据及其他影响回收估值资料，通过数理模型预测回收数据。静态池样本和本期资产池在区域特征、借款人特征、抵押物特征、未来面临经济环境及房地产市场趋势等参数上存在差异，参数设置及阈值设定存在一定主观性；通过相关要素判断借款人是否自偿并计算回收情况，判断具有一定主观性。